Un avis « distinct et mémorable » est requis pour privilégier l’intérêt d’un propriétaire lors d’améliorations locatives entreprises par un locataire au Nouveau-Brunswick
Published:
September 3, 2013
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En juillet 2013, la Cour du Banc de la Reine du Nouveau-Brunswick a déterminé ce qui suit, dans seulement la deuxième décision sur l’avis requis selon l’article 12 de la Loi sur le privilège des constructeurs et des fournisseurs de matériaux qui privilégie l’intérêt du propriétaire lorsque des améliorations locatives sont entreprises par un locataire:
- Un avis d’origine législative. Un maître d’œuvre qui entend privilégier l’intérêt du propriétaire vis-à-vis des améliorations locatives entreprises par un locataire doit se conformer aux exigences de délai et de signification prévues à l’article 12 de la Loi.
- Un avis « distinct et mémorable ». En conformité avec l’article 12, l’avis doit être suffisamment « distinct et mémorable » pour permettre au propriétaire de comprendre que son intérêt est à risque et de saisir quand la période d’avis entre en vigueur.
La décision de la cour a considérablement éclairci le droit sur les exigences de l’avis selon l’article 12 et devrait minimiser les litiges à ce sujet. Les avocats Eric LeDrew et Chris Keirstead du cabinet McInnes Cooper représentaient le propriétaire gagnant.
CONTEXTE
Le Fonds de placement immobilier Cominar, un locateur commercial, avait négocié un bail avec le locataire Focus. Les deux entreprises avaient signé une offre formelle de bail qui respectait les conditions essentielles d’un bail, incluant des dispositions pour des améliorations locatives. Par la suite, Cominar et le locataire se sont entendus avec un maître d’œuvre concernant des conditions d’améliorations aux lieux. Cominar et le locataire ont signé des soumissions distinctes; la soumission du locataire stipulait expressément qu’il était responsable des travaux sur les lieux. Le maître d’œuvre a envoyé une copie de la soumission du locataire à Cominar.
Le locataire emménagea dans les lieux et versa un loyer de deux mois après quoi il quitta les lieux en avisant Cominar que son départ était définitif. Peu de temps après, le maître d’œuvre a déposé un avis de privilège contre Cominar et enregistré un privilège contre l’intérêt de Cominar sur sa propriété au complet – non pas uniquement sur l’intérêt de la tenure à bail. Par la suite, le maître d’œuvre a entamé une poursuite contre Cominar et le locataire afin d’exercer le privilège.
Cominar, pour sa part, a fait valoir que le maître d’œuvre ne lui avait pas signifié un avis conforme aux exigences de l’article 12 de la Loi, et que le privilège contre son intérêt en tant que propriétaire était nul.
« UN AVIS DISTINCT ET MÉMORABLE »
L’avis selon l’article 12. Selon l’article 12 de la Loi, un privilège rattaché à l’intérêt d’une tenure à bail se rattache également au fief simple si :
- La personne qui exécute les travaux ou fournit les matériaux donne au propriétaire un avis écrit des travaux à exécuter ou des matériaux devant être fournis;
- L’avis est donné par lettre recommandée ou par signification à personne; et
- Le propriétaire néglige d’aviser la personne qui exécute les travaux ou le fournisseur dans les dix jours qu’il décline toute responsabilité à cet égard.
Cependant, l’article 12 n’offre pas davantage de précisions sur la nature, la forme ou le contenu nécessaire à l’avis.
Le test de « l’avis distinct et mémorable ». Le maître d’œuvre a fait valoir qu’il avait respecté l’article 12 de la Loi lorsqu’il avait envoyé une copie de la soumission du locataire à Cominar. Cependant, la cour était en désaccord et a élaboré le test suivant concernant l’avis requis en vertu de l’article 12 :
- Le droit existant au N.-B. ne s’applique pas. La cour a déterminé qu’une décision du Nouveau-Brunswick datant de 1985 confirmant la validité d’un privilège d’un maître d’œuvre – même s’il n’avait pas envoyé son avis par lettre recommandée – ne s’appliquait pas. La cour a déterminé qu’une forme quelconque de signification personnelle devait avoir eu lieu.
- Un avis « distinct et mémorable ». Après avoir examiné la jurisprudence au Canada, la cour a privilégié le test de l’Ontario pour l’avis de l’article 12 de la Loi : l’avis doit être suffisamment « distinct et mémorable » pour que le locateur sache à quel moment débute la période où il peut rejeter toute responsabilité. En bref, la cour a déterminé que l’avis doit « clairement annoncer une responsabilité potentielle » au locateur.
- Aucune intention d’émettre un avis. La cour a déterminé que « les événements de l’avis », c.-à-d. la preuve que les étapes suivies par le maître d’œuvre visaient à respecter l’avis de l’article 12 n’était pas en soi suffisante, soit seule ou cumulativement, pour satisfaire aux exigences de l’avis. Lorsque le représentant de Cominar avait prévenu le représentant du maître d’œuvre qu’il fallait la signature du locataire sur la soumission, les deux parties avaient clairement compris que le maître d’œuvre confirmait simplement la soumission du locataire et que Cominar approuvait simplement la nature et la portée des travaux. Ainsi, la cour a statué que le maître d’œuvre n’avait pas l’intention de signifier un avis à Cominar en lui envoyant une copie de la soumission du locataire.
La cour a conclu que le maître d’œuvre n’avait pas respecté l’avis selon l’article 12. Le privilège contre la propriété en fief simple dans les lieux où des améliorations locatives avaient été apportées par le locataire était donc nul.
Lisez la décision (en anglais) de la Cour du Banc de la Reine du N.-B., Penniac Construction Limited v. Cominar Real Estate Investment Trust et al.
DAVANTAGE DE CLARTÉ MÈNE À UNE BAISSE DU NOMBRE DE LITIGES
Cette décision est seulement la deuxième cause connue au N.-B. où l’on a interprété l’obligation d’avis de l’article 12. La décision offre davantage de clarté sur le droit au N.-B. par rapport à l’obligation d’avis selon l’article 12 de la Loi : si un maître d’œuvre qui effectue des travaux pour un locataire souhaite avoir l’option d’enregistrer un privilège sur une propriété en fief simple, il doit envoyer, au propriétaire, un avis suffisamment distinct et mémorable lui permettant de comprendre que son intérêt est à risque et de saisir quand la période d’avis entre en vigueur. Puisque l’objectif est de permettre au propriétaire de décider s’il souhaite accepter cette responsabilité, un profane doit pouvoir bien comprendre, à l’aide d’un avis clair, que ses droits légaux pourraient être affectés et, qu’il a le droit de rejeter l’avis. En établissant un test plus clair concernant l’avis, la cour a fourni une orientation aux propriétaires, locataires et maîtres d’œuvre avec l’effet pratique que cela permettra aux parties, à l’avenir, d’éviter des litiges à ce sujet.
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