Les hausses de taxes au N.-B. pourraient porter un coup aux promoteurs immobiliers et aux propriétaires
Published:
February 10, 2016
Le 2 février 2016, le Gouvernement du Nouveau-Brunswick annonçait son budget 2016, doublant la taxe sur le transfert de biens réels et haussant la Taxe de Vente Harmonisée (TVH). Les hausses de taxes auront un impact important sur les promoteurs immobiliers et propriétaires au Nouveau-Brunswick. Voici ce que ces derniers doivent savoir par rapport à ces augmentations, et comment éviter d’absorber la différence de 2% dans le taux de la TVH.
TAXE SUR LE TRANSFERT DE BIENS RÉELS
À compter du 1er avril 2016, la taxe sur le transfert de biens réels s’appliquant aux transactions immobilières au Nouveau-Brunswick doublera à 1 000 $ / 100 000 $ du montant le plus élevé entre le prix d’achat et la valeur d’évaluation du bien réel. Ce changement est simple – mais percutant. Comme cette taxe est payable au moment de l’enregistrement du transfert, le taux le plus élevé s’appliquera aux transactions immobilières pour lesquelles le transfert est enregistré après le 31 mars 2016. Pour éviter les coûts supplémentaires, les parties devraient prendre ce facteur en considération avant de choisir les dates de clôture.
TAXE DE VENTE HARMONISÉE
À compter du 1er juillet 2016, la Taxe de Vente Harmonisée (TVH) au Nouveau-Brunswick passera de 13% à 15%. Cette augmentation ne change en rien le genre de transactions auxquelles la taxe est imputée – mais calculer comment elle s’applique est plus compliqué. À compter du 2 février, les promoteurs immobiliers et propriétaires doivent consigner soigneusement chaque aspect de leurs transactions afin de déterminer quel taux sera imputé et à quel moment, afin d’éviter d’absorber la différence de 2%.
Taux de TVH applicable. Le taux applicable dépend s’il s’agit d’une propriété résidentielle ou non résidentielle. Dans le cas de la vente taxable d’une propriété résidentielle :
- Si les parties ont conclu une entente d’achat-vente avant le 2 février 2016 (la date à laquelle la hausse de la TVH a été annoncée), le taux actuel de 13% s’applique, peu importe si la propriété et/ou la possession est transférée à l’acheteur après le 1er juillet 2016.
- Si les parties ont conclu une entente d’achat-vente après le 2 février 2016, le taux actuel de 13% s’appliquera si la propriété ou la possession est transférée à l’acheteur avant le 1er juillet 2016; le nouveau taux de 15% s’appliquera si la propriété et la possession sont à la fois transférées à l’acheteur après le 1er juillet 2016.
Cependant, dans le cas de la vente taxable d’une propriété non résidentielle, il n’existe pas de « droits acquis » semblables : le taux de 13% s’appliquera seulement si la propriété ou la possession est transférée à l’acheteur avant le 1er juillet 2016 et ce, peu importe la date à laquelle les parties ont conclu l’entente d’achat-vente. Cette question est particulièrement pertinente pour les acheteurs « non-inscrits » qui, par conséquent, ne peuvent réclamer un crédit de taxe sur intrants. Un bon exemple est la vente d’un terrain vacant par une société à un individu, sur lequel l’acheteur a l’intention de bâtir plus tard. En clôturant une telle transaction avant le 1er juillet, l’acheteur économiserait la TVH supplémentaire.
Taux de TVH présumé. Il est essentiel que les constructeurs d’immeubles consignent soigneusement et divulguent le taux de taxe applicable – autrement ils risquent d’être forcés d’absorber la différence de 2% entre le taux actuel et le nouveau taux. Pour les ententes conclues entre un constructeur et un acheteur après le 2 février et avant le 1er juillet 2016, il est important que le constructeur indique :
- Le taux de TVH applicable.
- Le montant total de TVH.
- S’il s’agit d’un montant net du remboursement de la TVH pour habitations neuves.
Sans cette divulgation, le constructeur sera réputé avoir perçu la TVH à un taux de 15%, mais l’acheteur est présumé avoir payé un taux de 13% – et le constructeur ne pourra pas réclamer de l’acheteur le 2% supplémentaire. Ceci s’avère particulièrement important en ce qui a trait aux ententes d’achat-vente pour lesquelles la TVH n’est pas comprise.
Paiements échelonnés. Dans le cas des contrats avec paiements échelonnés, il sera important de quantifier le montant de chaque paiement attribuable à des biens livrés et des services effectués avant le 1er juillet 2016 afin de déterminer quel taux de TVH s’applique :
- Pour des paiements échelonnés dus et payables avant le 1er mai 2016, le taux de 13% s’appliquera peu importe la date à laquelle les biens sont livrés et les services sont effectués.
- Pour des paiements échelonnés dus et payables après le 1er mai 2016, le taux de 13% s’appliquera sur la portion du paiement attribuable aux biens livrés et aux services rendus avant le 1er juillet, peu importe la date à laquelle le paiement est effectué; le taux de 15% s’appliquera aux biens livrés et services fournis après le 1er juillet 2016.
Retenues. Généralement, les taux de TVH à l’égard des retenues de garanties suivent la même règle que celle des paiements échelonnés pour lesquels il y a une retenue, peu importe la date à laquelle ces retenues sont libérées : si le paiement échelonné est taxé à 13%, alors la retenue de garantie est aussi taxée à 13%, peu importe la date à laquelle la retenue de garantie est libérée.
Fournitures réputées. Les constructeurs d’immeubles d’habitation à logements multiples pourraient songer à commencer leurs locations à bail le 30 juin au lieu du 1er juillet 2016 pour que le taux actuel de 13% s’applique à la fourniture à soi-même. Sous réserve de restrictions limitées, les droits acquis ne s’appliquent pas aux fournitures réputées en vertu de la Loi sur la taxe d’accise :
- Si la fourniture du bien réputé se fait avant le 1er juillet 2016, le taux de 13% s’applique.
- Si la fourniture du bien réputé se fait après le 1er juillet 2016, le taux de 15% s’applique.
Par exemple, la fourniture réputée d’un immeuble d’habitation à logements multiples se fait à la date à laquelle l’immeuble est sensiblement terminé et un individu prend possession ou utilise un logement comme lieu de résidence.
Crédits de taxes sur les intrants. Les doits acquis n’empêchent pas le constructeur de réclamer les crédits de taxes sur les intrants au taux de 15% pour la TVH payée selon ce taux relativement à la fourniture.
Règles transitoires. L’Agence du revenu du Canada communiquera les règles transitoires, mais nous prévoyons qu’elles seront conformes aux lignes directrices émises lors de l’augmentation de la TVH en N.-É. en 2010 et l’augmentation de la TVH à l’Î.-P.-É. en 2012.
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